针对商铺产权到期的这个问题，商铺和住宅真的好像存在一定的区别，只不过住宅是70年以后到期，可以根据物权法自动续期，一切功能有可能全部消失，但是可以继续使用拥有，但是不具备其他任何的功能，只具备居住功能，其他的功能将全部丧失，例如转售功能，抵押功能，贷款按揭功能，包括拆迁也会大打折扣，以上的这些功能将全部一次性消失。

商铺的40年产权到期，要遵循几个原则，一个原则是要根据城市规划，确定要不要进行重新规划，重新规划等不再续期，不重新规划的可以续期，也就是土地再次出让，缴纳土地出让金，再次拥有商铺的产权，包括一切功能。

另一个就是想要恢复所有功能，只能交费，缴纳土地出让金，这些功能再次开启，包括住宅和商铺都是一样的，为什么会这样呢？

这个和我们的土地性质有关系，我们的土地性质不是私有化的，而是出让年限制度，一般的情况下，住宅土地的出让年限为70年，工业用地的出让年限为50年，商业用地的出让年限为40年，当然，98年以前，也有一些土地的出让年限很奇葩，20年的也有，30年的也有，但是到期之后再次出让，都是按照新规定执行。

新的规定就是，住宅70年，工业50年，商业40年，再次出让后的年限，就是这么计算的。

很多人总是担心，商铺到期后会不会被收回？

这里有一个实际和理论的情况，为什么会这样，这就是法律界限，和执行界限之间区别。

法律规定，是否续期，这取决于城市规划，如果城市规划需求，需要重新对地块进行建筑物升级，那么就不能续期了，这个时候一切功能消失，包括地上建筑物，土地，等等，全部无偿收回，这是房地产法规定的，大家可以研究一下房地产法。

如果没有重新规划的需求，可以继续持有使用，但是必须要交纳土地出让金，才可以继续享用，这是理论上的规定，实际上会怎么样？

实际的执行过程当中，般情况下住宅的配套商铺，是不会拆迁的，也不会进行重新规划，理论上只要他不进行重新规划，你也不进行买卖的情况下，也不需要进行续期，可以完全继续使用商铺，应该是没有任何问题的，但是这里有一个风险，随时想拆就能拆你的，还有一个实际的问题，一个城市那么多商铺，不可能都要进行全部规划，不动产部门也不会挨家挨户的去劝你们，过来赶紧办理续期吧！

显然是不现实的，实际的执行情况，一定是只要你不进行买卖，不进行抵押，理论上这个商铺，一直归你使用，也可以出租，但是不论租户也好，还是你自己也好，都面临法律风险。

阿永哥点评：

一是商铺投资的未来还不明朗，二手商铺的未来更加不明朗，会触动商铺经济在未来，处于僵死化的状态，很有可能为了适应，未来商铺经济的发展，更加市场化，推动商业地产资产证券化，有可能商业土地会改革。

二是目前商铺投资，买卖税费高，增值以后税费更高，而且商铺的泡沫较大，二手商铺存在的有价无市状况，产权未来不明朗，更会让二手商铺便成为冷冻状态，所以商铺的投资租金回报率，必须在十七八年之内收回。

超过这个时间值的，个人建议一律pass掉。